विश्लेषकों को आम तौर पर उम्मीद है कि राज्य के स्वामित्व वाले उद्यम नवीनतम अचल संपत्ति मंदी में गैर-राज्य के स्वामित्व वाले डेवलपर्स से बेहतर प्रदर्शन करेंगे। 15 अगस्त, 2022 को चीन के गुआंग्शी में चित्रित, राज्य के स्वामित्व वाले पॉली ग्रुप द्वारा विकसित एक रियल एस्टेट कॉम्प्लेक्स है।
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ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स के अनुसार, बीजिंग – चीनी संपत्ति डेवलपर्स का नकदी प्रवाह – कंपनियों के बने रहने की क्षमता का संकेत – पिछले एक दशक में स्थिर वृद्धि के बाद इस साल सिकुड़ गया।
फर्म के प्रमुख अर्थशास्त्री टॉमी वू के विश्लेषण के अनुसार, जुलाई के माध्यम से डेवलपर नकदी प्रवाह सालाना आधार पर 24% कम है।
आंकड़ों से पता चलता है कि कम से कम 2009 के बाद से लगभग हर साल विकास से यह तेज मंदी है। जुलाई तक कुल फंडिंग सालाना आधार पर 15.22 ट्रिलियन युआन (2.27 ट्रिलियन डॉलर) थी, जबकि 2021 में 20.11 ट्रिलियन युआन थी।
चीन में क्रेडिट मांग जुलाई में उम्मीदों से चूक गई और संपत्ति डेवलपर्स के संघर्ष के कारण गिरावट आई।
लगभग दो साल पहले, बीजिंग ने विकास के लिए ऋण पर डेवलपर्स की उच्च निर्भरता पर नकेल कसना शुरू कर दिया था। विशेष रूप से, एवरग्रांडे डिफॉल्ट पिछले साल के अंत में। अन्य डेवलपर्स पसंद करते हैं शिमाओ भी चूक गए हैं, स्वस्थ बैलेंस शीट होने के बावजूद।
जबकि निवेशक चीनी संपत्ति कंपनियों पर सतर्क हो गए हैं, डेवलपर्स को अब नकदी प्रवाह का एक और महत्वपूर्ण स्रोत खोने का जोखिम है: होमबॉयर प्री-पेमेंट।
घर आमतौर पर चीन में पूरा होने से पहले बेचे जाते हैं। लेकिन जून के अंत से, कुछ घर खरीदारों ने अपार्टमेंट निर्माण में देरी का विरोध किया है बंधक भुगतान रोकना।
वू ने पिछले हफ्ते एक रिपोर्ट में कहा, “समस्या की जड़ यह है कि संपत्ति डेवलपर्स के पास अपर्याप्त नकदी प्रवाह है – चाहे ऋण-सेवा लागत, कम आवास बिक्री, या धन के दुरुपयोग के कारण – परियोजनाओं को जारी रखने के लिए।”
“इस समस्या को हल करने से डेवलपर्स में घर खरीदारों के विश्वास का पुनर्निर्माण होगा, जो आवास की बिक्री का समर्थन करने में मदद करेगा और बदले में, डेवलपर्स के वित्तीय स्वास्थ्य में सुधार करेगा।”
10 अगस्त तक मॉर्गन स्टेनली के विश्लेषण के अनुसार, उच्च-उपज संपत्ति डेवलपर ऋण में $ 2 बिलियन से अधिक सितंबर में है – यह अगस्त के दो गुना से अधिक है।
अमेरिकी निवेश बैंक ने 15 अगस्त की एक रिपोर्ट में मालिकाना अल्फावाइज कंज्यूमर सर्वे का हवाला देते हुए कहा कि निर्माण पूरा होने से पहले संपत्ति खरीदने वाले लगभग एक चौथाई घर खरीदारों ने अपने बंधक भुगतान को रोकने के लिए इच्छुक हैं।
न केवल अचल संपत्ति के लिए खाता है चीन में घरेलू संपत्ति का बड़ा हिस्सा, लेकिन विश्लेषकों का अनुमान है कि चीन के सकल घरेलू उत्पाद के एक चौथाई से अधिक के लिए अचल संपत्ति खाते से संबंधित संपत्ति और उद्योग। रियल एस्टेट मंदी ने इस साल आर्थिक विकास में समग्र मंदी में योगदान दिया है।
विकास का समर्थन करने के प्रयास में, पीपुल्स बैंक ऑफ चाइना ने दरों में कटौती की है, जिसमें एक सोमवार को अप्रत्याशित कटौती संस्थानों के लिए कुछ एक साल की ब्याज दरों के लिए 10 आधार अंक, जिसे मध्यम अवधि की उधार सुविधा के रूप में जाना जाता है।
जेएलएल में ग्रेटर चीन के मुख्य अर्थशास्त्री और शोध प्रमुख ब्रूस पैंग ने कहा, हालांकि पीबीओसी उम्मीद कर सकता है कि कटौती घर खरीदारों के बोझ को कम कर सकती है और डेवलपर्स को ऋण प्राप्त करने में मदद कर सकती है, समस्या सिर्फ वित्त पोषण के बारे में नहीं है।
उन्होंने उल्लेख किया कि कैसे डेवलपर्स को अपने दम पर धन प्राप्त करना कठिन हो गया है, और उन्हें होमबॉयर्स को पूर्व-बिक्री पर अधिक निर्भर रहना पड़ा है। लेकिन भविष्य में रोजगार और मौजूदा निवेश उत्पादों पर रिटर्न की उम्मीदों के कारण लोग नए घर खरीदने के बारे में सतर्क हैं।
डेवलपर्स को वित्त पोषित रखने की सरकारी योजनाओं की कई रिपोर्टों के बावजूद, केंद्र सरकार ने अभी तक आधिकारिक तौर पर रियल एस्टेट के लिए व्यापक समर्थन की घोषणा नहीं की है। पिछले महीने एक उच्च स्तरीय सरकारी बैठक के एक रीडआउट में कहा गया है स्थानीय सरकारें पूर्ण घरों को वितरित करने के लिए जिम्मेदार हैं।
वू के विश्लेषण के अनुसार, डेवलपर फंडिंग के तीन प्रमुख स्रोतों में, अग्रिम भुगतान और जमा में इस वर्ष सबसे अधिक 34% की गिरावट आई है।
फंडिंग के स्रोत के रूप में क्रेडिट में 22% की गिरावट आई, जबकि स्टॉक और बॉन्ड सहित स्व-उठाई गई पूंजी में 17% की गिरावट आई, जैसा कि वार्षिक आंकड़ों से पता चलता है।
निवेशक चीन की संपत्ति से दूर हो जाते हैं
निवेश फंड काफी हद तक चीनी संपत्ति डेवलपर्स से दूर रहे हैं, जिससे फंडिंग के संभावित स्रोत में कमी आई है।
ब्रैंडीवाइन ग्लोबल के सहायक पोर्टफोलियो मैनेजर कैरल लाई ने सीएनबीसी को ईमेल से भेजे जवाब में कहा, “सबसे चिंताजनक बात यह है कि रियल एस्टेट डेवलपर के फंडिंग के मुद्दों को हल करने में शीर्ष नीति निर्माताओं द्वारा इच्छा और गति की कमी है।”
लाइ ने कहा कि चीन की रियल एस्टेट में निवेश प्रबंधन फर्म का आवंटन कम है, और ब्रांडीवाइन के पास “उच्च गुणवत्ता वाले रियल एस्टेट बॉन्ड हैं जिन्हें सरकारी समर्थन के मामले में वरीयता दी गई है।”
कुछ निवेशकों ने एशिया के अन्य हिस्सों में भी कंपनियों की ओर रुख किया है।
जानूस हेंडरसन में एशिया प्रॉपर्टी इक्विटीज के सिंगापुर स्थित पोर्टफोलियो मैनेजर शिन यान लो ने कहा, “हमने चीन आवासीय में अपनी लगभग सभी होल्डिंग्स से बाहर कर दिया है। यह वापस एक्सपोजर पाने के मामले में एक प्रतीक्षा-और-देखने वाला गेम है।” उसने उन बिक्री की समय सीमा साझा करने से इनकार कर दिया।
“इस क्षेत्र में अभी भी कई विकल्प हैं, विशेष रूप से अब फिर से खोलने के साथ, सिंगापुर, ऑस्ट्रेलिया, मूल रूप से पूरी तरह से फिर से खोलने के लिए, बुनियादी सिद्धांत मजबूत हैं,” उसने कहा।
उसके सह-प्रबंधित में शीर्ष जोत क्षितिज एशिया-प्रशांत संपत्ति आय कोष इसमें जापान मेट्रोपॉलिटन फंड इन्वेस्ट, मैपलट्री लॉजिस्टिक्स ट्रस्ट और हैंग लंग प्रॉपर्टीज शामिल हैं।
मॉर्निंगस्टार के पैट्रिक जी ने इस महीने एक रिपोर्ट में कहा था कि कुछ फंड चीन की संपत्ति से अन्य एशिया उच्च-उपज क्षेत्रों में बदल गए हैंजैसे भारतीय अक्षय ऊर्जा कंपनियां और इंडोनेशियाई संपत्ति।
कुल मिलाकर, रिपोर्ट में कहा गया है कि चीन के प्रॉपर्टी फंड में निवेश किए गए पैसे में छह महीने में 59 फीसदी की गिरावट आई है।
लेकिन रिपोर्ट में कहा गया है कि निवेश की दिग्गज कंपनी ब्लैकरॉक चीन के रियल एस्टेट बॉन्ड खरीदने वाली कंपनियों में शामिल है – जिसमें शिमाओ भी शामिल है।
संपत्ति प्रबंधक ने टिप्पणी के लिए सीएनबीसी अनुरोध का जवाब नहीं दिया।
– सीएनबीसी के माइकल ब्लूम ने इस रिपोर्ट में योगदान दिया।
